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  • Photo du rédacteurLys Conciergerie

« Départ à la cloche de bois », ou comment l’abandon de logement peut devenir un calvaire pour les propriétaires ?

L'abandon de logement est un problème préoccupant pour de nombreux propriétaires, et il est essentiel de comprendre les implications légales et les étapes à suivre pour gérer cette situation de manière appropriée. Dans cet article, Lys Conciergerie à Nîmes revient sur les lois françaises en vigueur concernant l'abandon de logement et ce que les propriétaires doivent savoir pour protéger leurs droits et leurs biens.



Qu'est-ce que l'abandon de logement selon la Loi Française ? 

En France, l'abandon de logement est défini comme le fait pour un locataire de quitter une propriété locative sans en informer le propriétaire et sans prendre les dispositions nécessaires pour mettre fin au bail de manière légale. Contrairement à un simple départ, où le locataire notifie le propriétaire de son intention de quitter la propriété conformément aux conditions du bail, l'abandon de logement se produit sans préavis ni autorisation.

 

Les implications Légales pour les Propriétaires

L'abandon de logement peut poser plusieurs défis pour les propriétaires en France. Selon la loi française, le bail continue de courir tant que le locataire n'a pas restitué les clés et n'a pas mis fin au bail de manière légale. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas relouer la propriété tant que le bail est en cours, même si le locataire a abandonné le logement. De plus, le propriétaire reste responsable de l'entretien et des réparations de la propriété pendant toute la durée du bail.

 

Voici les étapes à suivre pour gérer un abandon de logement

Si vous soupçonnez que votre locataire a abandonné le logement, voici les étapes à suivre pour gérer la situation conformément à la loi française. Avant toute chose, vous devez essayer de contacter votre locataire pour obtenir des informations sur leur situation et leur intention de retourner dans la propriété. Si aucun contact n’est possible ou abouti, il vous faudra alors mandater un commissaire de justice. Celui-ci sera chargé de délivrer une mise en demeure au locataire afin qu’il justifie de l’occupation du bien. A cette mise en demeure il peut être adjoint un commandement de payer en cas d’impayés de loyers de la part du locataire. Ce dernier dispose d’un délai de un mois pour apporter une réponse. A défaut de réponse dans le délai imparti, l’état d’abandon du logement pourra être constaté par le commissaire de justice.


Quelles sont les étapes à respecter ?

Le commissaire de justice doit pénétrer au domicile avec deux témoins :

  • le maire de la commune, ou un conseiller municipal, ou un agent municipal habilité

  • et une autorité de police ou de gendarmerie

  • ou, en dernier recours, deux personnes majeures, sans lien avec le commissaire de justice ou avec vous-même.

 

En présence de signes clairs d’abandon, un PV (procès-verbal) d’abandon est dressé par le commissaire de justice. Pour présenter une requête auprès du juge des contentieux de la protection, il est nécessaire de rédiger un document formel qui sera soumis au tribunal compétent, soit en le remettant directement au greffe du tribunal situé dans le lieu où se trouve le logement loué, soit en l'envoyant par courrier recommandé. La requête doit inclure les éléments suivants :

  • Objet de la demande.

  • Identification du locataire, comprenant son nom, prénom et adresse de résidence.

  • Identification du propriétaire, y compris son nom, prénom, profession, adresse de résidence, nationalité, ainsi que sa date et son lieu de naissance.


Il est essentiel que la requête soit datée et signée par le demandeur. De plus, elle doit être accompagnée de tous les documents justificatifs pertinents, tels que le contrat de bail et tout autre document pertinent à l'affaire. Il est notamment recommandé d'inclure le procès-verbal d'abandon rédigé par le commissaire de justice, qui est un élément crucial pour étayer la demande.


Il est important de respecter scrupuleusement les formalités et les informations requises dans la requête afin de garantir sa validité et sa recevabilité devant le tribunal compétent. En cas de doute ou de besoin d'assistance dans la rédaction de la requête, il est recommandé de consulter un professionnel du droit spécialisé dans les questions de logement et de contentieux de la protection.

 

La saisine du juge si le juge estime que la requête est fondée en droit.

Dans ce cas, le magistrat émet sa décision par le biais d'une ordonnance. Il constate la résiliation du contrat de location et ordonne la restitution des lieux. En situation d'arriérés de paiement, il est également habilité à se prononcer sur la demande de recouvrement des sommes dues.


Mais le juge peut également émettre une décision de rejet de la requête. Dans ce cas précis, il n’y a aucun recours possible. La décision est incontestable. La seule démarche possible alors est d’engager une procédure visant à ordonner la résiliation du bail pour par exemple défaut d’assurance locative ou d’arriérés de loyers. Vous entrez alors dans une procédure d’expulsion.


Vous devez informer le locataire de la décision du magistrat.

Lorsque le juge reconnaît la légitimité de votre demande, vous disposez de deux mois pour charger un commissaire de justice de signifier l'ordonnance au locataire. Cette signification est un acte par lequel une partie informe son adversaire d'une décision de justice par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).


Il est crucial de respecter ce délai, car si l'ordonnance n'est pas signifiée dans les deux mois, elle devient caduque. Lors de la signification, le commissaire de justice doit obligatoirement fournir au locataire plusieurs informations essentielles :

  • Les modalités pour contester l'ordonnance du juge, incluant le délai, le tribunal compétent et la forme de la contestation.

  • La procédure pour consulter les documents sur lesquels se base la demande du propriétaire.

  • La notification de l'impossibilité de contester l'ordonnance après le délai légal.

  • La possibilité pour le locataire de retirer ses biens du logement (objets, meubles, vêtements, etc.) dans un délai d'un mois.


Si la signification est remise au locataire en mains propres par le commissaire de justice, ce dernier doit également lui fournir des informations verbales sur ses droits. Il est important de noter que le locataire a la possibilité de contester l'ordonnance dans le mois qui suit sa signification en envoyant ou en déposant une déclaration au greffe du tribunal. Les parties, à savoir le locataire et le propriétaire, sont alors convoquées à une audience par lettre recommandée avec accusé de réception. Le jugement rendu lors de cette audience remplace l'ordonnance du juge. Il convient de souligner que si le tribunal constate que la demande initiale du propriétaire était abusive, ce dernier peut être condamné à une amende civile pouvant aller jusqu'à 10 000 €.


Vous reprenez possession du logement.

Si le locataire ne conteste pas l'ordonnance dans le mois qui suit sa signification, la prochaine étape consiste à charger un commissaire de justice de procéder à la reprise des lieux.


Pour ce faire, le commissaire de justice se rend dans le logement concerné et établit un procès-verbal de reprise des lieux. Ce document doit inclure les éléments suivants :

  • Les opérations effectuées par le commissaire de justice, ainsi que les identités du serrurier et des éventuels témoins présents lors de l'intervention.

  • La désignation du tribunal compétent pour contester l'expulsion, au cas où le locataire souhaiterait contester la décision.

Le procès-verbal ainsi rédigé doit être remis en main propre au locataire expulsé ou lui être signifié officiellement.

 

Comment prévenir l'abandon de logement ?

 La meilleure façon de gérer l'abandon de logement est souvent de le prévenir. Maintenez une communication ouverte avec vos locataires. Soyez attentif à leurs besoins et répondez rapidement à leurs préoccupations. En outre, assurez-vous de connaître vos droits en tant que propriétaire et de suivre les procédures légales appropriées en cas d'abandon de logement.

 

Pour conclure, l'abandon de logement peut poser des défis juridiques et pratiques pour les propriétaires, mais en comprenant les implications légales et en suivant les étapes appropriées pour gérer la situation, les propriétaires peuvent protéger leurs droits et leurs biens.


Si vous vous trouvez confronté à un cas d'abandon de logement, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour obtenir des conseils juridiques adaptés à votre situation spécifique.


La sous-location professionnelle : une solution alternative qui évite bien des soucis !

Une autre solution pour éviter ce type de désagrément est de confier son bien à un professionnel comme Lys Conciergerie, qui vient votre locataire à travers un contrat de sous-location professionnelle. La gestion d'un locataire professionnel est nettement plus simple, moins risquée et vous garantit des revenus fixes optimisés.


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